物業(yè)管理法規(guī) 物業(yè)管理法律法規(guī)條例

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本文導(dǎo)航

• 物業(yè)法規(guī)細(xì)則有哪些
• 物業(yè)管理法律法規(guī)條例
• 物業(yè)法律法規(guī)及條例
• 小區(qū)物業(yè)管理辦法細(xì)則
• 最新頒布的物業(yè)法律法規(guī)
• 物業(yè)法規(guī)大全及法律規(guī)定

物業(yè)法規(guī)細(xì)則有哪些

中國的居民對物業(yè)管理的觀念和意義的理解還不是很全面

物業(yè)管理中涉及的法律很廣泛

新出臺的《物權(quán)法》算一個

其他常見的合同糾紛等問題均可以參照憲法等

拿居住物業(yè)來說吧

物業(yè)公司在管理小區(qū)之前都會同全體業(yè)主簽定《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等一些合同，這些東西一般都是范本，對雙方的權(quán)利和義務(wù)也有明確的約定，具有法律約束力，雙方之間產(chǎn)生糾紛或某一方侵害了另一方或小區(qū)整體利益時，另一方可根據(jù)公約等合同的約定進(jìn)行起訴。

說白了，只要合理，一切照合同說話！

還有，各個地方政府會出臺一些地方性的政策法規(guī)，例如原來北京市實行一個《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)在的物業(yè)管理條例（諸如此類的一些東西在建設(shè)部網(wǎng)站能了解到）。

物業(yè)管理法律法規(guī)條例

物業(yè)管理法律關(guān)系的特征

物業(yè)管理法律關(guān)系的基本特征體現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)主體廣泛性

住房(住宅小區(qū)或樓宇)是城市化及人民生活的基本物質(zhì)條件，任何組織單位和個人都要與房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)生各種聯(lián)系，并通過這種聯(lián)系形成人與人之間的社會關(guān)系。因此，可以說物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)是非常廣泛的。

(二)權(quán)屬基礎(chǔ)性

物業(yè)管理的對象主要是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，但不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移并非實際物體發(fā)生位移，而是權(quán)利的主體發(fā)生變動。房屋的出售、租賃實際上是權(quán)利的交易和轉(zhuǎn)讓。因此，物業(yè)管理的法律規(guī)范是一個以權(quán)屬為基礎(chǔ)的法律規(guī)范。

(三)國家干預(yù)性

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，它對國家、法人和公民來說都是一筆很重要的財富;同樣，房地產(chǎn)的物業(yè)管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。因此，國家對這一領(lǐng)域的行政干預(yù)顯著，國家建設(shè)部專門成立了建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)司來指導(dǎo)物業(yè)管理工作的開展。

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點。有的提出主體、客體、內(nèi)容、變動原因四要素說，多數(shù)人則堅持傳統(tǒng)韻主體、客體、內(nèi)容三要素說。我們認(rèn)為由于變動原因是屬于法律事實問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說。[2]

(一)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，即在物業(yè)管理中能夠以自己的名義獨立地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。物業(yè)管理法律關(guān)系主體從不同的角度可以做不同的劃分：1.從物業(yè)管理法律關(guān)系主體的自然屬性來分：自然人、法人、非法人組織和特殊條件下的國家;2.從主體的地位和承擔(dān)的義務(wù)，可分為物業(yè)管理法律關(guān)系當(dāng)事人和其他利害關(guān)系人。其中物業(yè)管理法律關(guān)系當(dāng)事人是指物業(yè)管理活動的直接參與者，在物業(yè)管理法律關(guān)系中能夠以自己的名義簽訂業(yè)主公約或物業(yè)管理合同，直接承受其法律后果，獨立地享有權(quán)科和承擔(dān)義務(wù)的自然人或社會組織，主要包括業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司等。其他利害關(guān)系人是指物業(yè)管理活動的間接參與人，在物業(yè)管理關(guān)系中不以自己名義締結(jié)物業(yè)管理合同但協(xié)助物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理活動，并且與物業(yè)管理的法律后果有某種法律上的利害關(guān)系，應(yīng)獨立地享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的部分權(quán)利和承擔(dān)部分義務(wù)的自然人或社會組織，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、公用事業(yè)服務(wù)商等。

(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。物業(yè)管理法律關(guān)系主要包括以下的內(nèi)容：一是業(yè)主、非業(yè)主使用人的權(quán)利與義務(wù);二是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù);三是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同的規(guī)定所享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù);四是開發(fā)商在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務(wù);五是政府及其相關(guān)部門的職權(quán)與職責(zé);六是物業(yè)管理協(xié)會的基本權(quán)利義務(wù)。關(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見本書有關(guān)章節(jié)的專門介紹和論述。

(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象?？腕w亦稱為“標(biāo)的”，是主體所需合法利益的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。

各種不同的具體物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。

1.物業(yè)?，F(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。物業(yè)既是設(shè)置于物業(yè)上的物權(quán)法律關(guān)系的客體，又是物業(yè)所有權(quán)、共有權(quán)、自治共管權(quán)、使用權(quán)、共用空間權(quán)、共享環(huán)境權(quán)等物權(quán)關(guān)系的客體，同時還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權(quán)的客體。

2.權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利(如人身自由權(quán)、人格尊嚴(yán)權(quán)、住宅安全權(quán)、精神文明建設(shè)參與和享受權(quán)等)。

3.行為效果。行為效果作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，主要包括國家機關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)公司提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補充物業(yè)維修基金之行為效果等。來源：網(wǎng)頁鏈接行為效果可以是行為過程結(jié)束時顯形的，也可以是伴隨行為過程產(chǎn)生和存在但無形的效果。如物業(yè)管理保安人員巡邏行為過程中所產(chǎn)生的對有犯罪意圖者無形震懾其不敢輕舉妄動的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主委員會組建的行為給予指導(dǎo)有效地使其順利組建成功的指導(dǎo)行為效果。

物業(yè)法律法規(guī)及條例

小區(qū)物業(yè)管理辦法細(xì)則

小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容?

答：小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。

2

一般的物業(yè)公司可以為任何小區(qū)服務(wù)嗎？

答：不可以，看等級。物業(yè)公司分三個等級，一級資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類物業(yè)管理項目，二級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接30萬平方米以下的住宅項目，三級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接20萬平方米以下的住宅項目。

3

預(yù)交物業(yè)費有沒有法律上的依據(jù)?

答：按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費;經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個月，對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件，可以拒交。

4

業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?

答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進(jìn)行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。

5

房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎?

答：在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人;而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。

至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

6

交房后一直未裝修，是否應(yīng)交納物業(yè)費?

答：在物業(yè)公司書面通知業(yè)主交費后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費。

最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

7

不交物業(yè)費，物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?

答：供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。

停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。

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物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進(jìn)行各類罰款嗎?

答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進(jìn)行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進(jìn)行罰款處罰。

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最新頒布的物業(yè)法律法規(guī)

國務(wù)院2018年3月19日發(fā)布實施的《物業(yè)管理條例》系現(xiàn)行有效的物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章中最重要的一部。經(jīng)2018年修正，物業(yè)服務(wù)管理中現(xiàn)存的諸多問題得以解決，例如物業(yè)服務(wù)再無強制性資質(zhì)要求、有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制、以及物業(yè)服務(wù)行業(yè)應(yīng)當(dāng)加強誠信管理等等。

物業(yè)法規(guī)大全及法律規(guī)定

法律分析：國務(wù)院2018年3月19日發(fā)布實施的《物業(yè)管理條例》系現(xiàn)行有效的物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章中最重要的一部。經(jīng)2018年修正，物業(yè)服務(wù)管理中現(xiàn)存的諸多問題得以解決。

法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。