農(nóng)村房屋調(diào)劑什么意思 村民建房占用農(nóng)民宅基地怎么辦

農(nóng)村三間房子（宅基地）都是集體土地證，有房屋所有權(quán)證，兩兄弟用，后來蓋房子賣掉給另外一方，還沒過戶，關(guān)于農(nóng)村申請宅基地的問題，農(nóng)村村民建房宅基地使用調(diào)劑辦法，什么情況下可以房屋調(diào)劑？調(diào)劑了可以重批地基嗎？蘭溪農(nóng)村建房老房可以調(diào)劑無房戶嗎？

本文導(dǎo)航

• 分家的宅基地已蓋房十年能反悔嗎
• 現(xiàn)在農(nóng)村還能申請宅基地嗎
• 村民建房占用農(nóng)民宅基地怎么辦
• 一旦投檔成功服從調(diào)劑會被退檔嗎
• 農(nóng)村老房翻蓋還要村委申請嗎

分家的宅基地已蓋房十年能反悔嗎

你所說的“另外一方”是指除你兩兄弟的其他人吧，也就是賣給別人了。

如果能過戶，集體土地變更登記在土地部門基本不收費(fèi)，在房管部門還是按規(guī)定要收取相關(guān)契稅和交易費(fèi)用，這些費(fèi)用相對于房價(jià)來說，是不高的也是買方能承受的。

集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地（農(nóng)村集體土地）能不能過戶，要怎么過戶，一直是老百姓關(guān)心和想了解的，各地政策把握度會有所不同，但禁止性的條款大致相同。你所說的房屋在溫州地區(qū)，那我就結(jié)合溫州現(xiàn)行的一些政策和規(guī)定解釋相關(guān)問題。

Ⅰ、溫州市國土資源局《關(guān)于規(guī)范市區(qū)農(nóng)村宅基地調(diào)劑使用變更登記的通知》（溫土資發(fā)[2006]152號）……為了規(guī)范市區(qū)農(nóng)村宅基地調(diào)劑使用變更登記，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、辦理宅基地調(diào)劑使用變更登記限于同一行政村村民之間通過買賣、贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移并經(jīng)依法批準(zhǔn)。

二、接受宅基地調(diào)劑使用的村民（調(diào)入方）須符合《溫州市農(nóng)村村民宅基地管理辦法》規(guī)定的一戶一宅和面積標(biāo)準(zhǔn)。

三、宅基地調(diào)劑使用，雙方應(yīng)簽訂協(xié)議，并報(bào)經(jīng)所在村村民委員會同意。

四、宅基地調(diào)劑使用變更登記辦理程序：

1、宅基地調(diào)劑使用雙方憑身份證、戶口簿、房屋所有權(quán)證（已過戶）、集體土地使用證、宅基地調(diào)劑協(xié)議、村民委員會同意調(diào)劑證明等有關(guān)資料向所在地國土資源管理所提出申請,并填寫宅基地調(diào)劑申請、審批表及土地使用權(quán)登記申請表。

2、國土資源管理所受理后進(jìn)行調(diào)查初審，符合調(diào)劑使用條件的上報(bào)分局。

3、分局地籍科復(fù)審，分局分管局長審核、公告后上報(bào)市局。

4、市局分管局長審查后上報(bào)市政府。

5、市政府批準(zhǔn)后，由分局進(jìn)行注冊登記，換發(fā)土地證書。

五、各分局應(yīng)建立宅基地調(diào)劑使用專門信息查詢資料庫，作為以后宅基地審批調(diào)查依據(jù)。對調(diào)劑宅基地使用后再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。

上述這個(gè)文件也表達(dá)了跟國家一樣的政策規(guī)定，也就是“在國家關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)政策明確前，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，不予辦理變更登記?！钡绻潜敬宕迕裰g通過調(diào)劑方式，是可以通過調(diào)劑方式變更過戶的。

Ⅱ、溫州市中級人民法院 溫州市國土資源局關(guān)于印發(fā)《協(xié)助人民法院辦理集體土地使用權(quán)變更登記暫行規(guī)定》的通知（溫中法〔2007)33號）……為了協(xié)助人民法院執(zhí)行工作，解決集體土地使用權(quán)變更登記有關(guān)問題，根據(jù)我市實(shí)際和《溫州市綜合治理“執(zhí)行難”領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位職責(zé)（試行）》規(guī)定，制定本暫行規(guī)定。

第一條 本暫行規(guī)定所稱的集體土地使用權(quán)變更登記是指農(nóng)村村民住宅用地經(jīng)人民法院處置后直接變更登記為集體土地使用權(quán)。

第二條 國土資源局應(yīng)當(dāng)按照人民法院產(chǎn)權(quán)變更登記裁定和協(xié)助執(zhí)行書等材料直接辦理土地使用權(quán)變更登記。

第三條 集體土地使用權(quán)變更登記的條件：

（一）集體土地必須具有合法的權(quán)源依據(jù)。以下情形應(yīng)認(rèn)定為具有合法的權(quán)源依據(jù)：

1．土地使用權(quán)已經(jīng)登記并領(lǐng)取集體土地使用權(quán)證的；

2．雖未辦理土地登記，但政府批準(zhǔn)同意使用的；

3．1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》頒布前已經(jīng)使用且沒有土地使用權(quán)糾紛的；

（二）集體土地使用權(quán)受讓人必須是土地所在地的縣（市、區(qū)）具有農(nóng)業(yè)戶口人員。

（三）變更登記必須是執(zhí)行中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)或作為被執(zhí)行物處置。

第四條 辦理集體土地使用權(quán)變更登記時(shí)，受讓人應(yīng)當(dāng)提供以下材料：

（一）人民法院作出的土地使用權(quán)變更登記民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書；

（二）土地使用權(quán)證或其它合法的權(quán)源依據(jù)。未經(jīng)權(quán)屬登記的農(nóng)村歷史遺留的房屋，需要提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村民委員會的證明材料；

（三）人民法院對土地依法進(jìn)行拍賣或變賣的依據(jù)。

第五條 本暫行規(guī)定適用土地部門協(xié)助人民法院執(zhí)行中涉及集體土地使用權(quán)變更登記。房屋確權(quán)判決引起的集體土地使用權(quán)變更不適用本規(guī)定。

本暫行規(guī)定于二○○七年四月一日開始實(shí)施。

溫州市中級人民法院 溫州市國土資源局關(guān)于印發(fā)《協(xié)調(diào)會議紀(jì)要》的通知（溫中法[2005]19號）……五、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題

1、已辦理抵押登記手續(xù)的集體土地（非農(nóng)建設(shè)用地）使用權(quán)，符合流轉(zhuǎn)條件的，法院可以直接裁定處分。對于需補(bǔ)交的出讓金等稅費(fèi)數(shù)額；由法院發(fā)函給國土資源管理部門，國土資源管理部門應(yīng)在20日內(nèi)復(fù)函答復(fù)。

2、已辦理抵押登記手續(xù)的集體土地（非農(nóng)建設(shè)用地）使用權(quán)不符合流轉(zhuǎn)條件或未經(jīng)辦理抵押登記手續(xù)的集體土地（非農(nóng)建設(shè)用地）使用權(quán)，法院在處置前，應(yīng)發(fā)函給國土資源管理部門，征詢可否轉(zhuǎn)讓及需補(bǔ)交的出讓金等稅費(fèi)數(shù)額。國土資源管理部門復(fù)函同意轉(zhuǎn)讓并告知出讓金等稅費(fèi)數(shù)額后，法院方可處置。國土資源管理部門應(yīng)于30日內(nèi)復(fù)函。逾期不答復(fù)的，視為同意。

3、農(nóng)村村民住宅涉及集體土地使用權(quán)，本著房產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移的原則，可以在本村村民之間有償調(diào)劑。國土資源管理部門根據(jù)法院的裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。各縣（市）法院與當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門已就此問題達(dá)成一致意見的，可繼續(xù)執(zhí)行。

會議決定，溫州市中級人民法院、溫州市國土資源局之間建立協(xié)調(diào)機(jī)制，定期或不定期召開協(xié)調(diào)會，解決協(xié)助執(zhí)行工作中出現(xiàn)的問題。雙方確定市中級法院執(zhí)行局、市國土資源局法規(guī)處為協(xié)調(diào)機(jī)制的職能部門，具體負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)事宜。

本紀(jì)要自2005年2月1日起實(shí)施。……

上述這兩個(gè)溫州市中級人民法院文件規(guī)定可以看出，縣（市、區(qū)）農(nóng)業(yè)戶口人員（不限于本村村民）均可以通過法院拍賣方式取得本縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)，后個(gè)協(xié)調(diào)會議紀(jì)要在符合“地隨房轉(zhuǎn)”，可辦理調(diào)劑變更登記手續(xù)。你的情形雖不屬于法院所述情形，但這些情形處置方式也是一種集體土地一種流轉(zhuǎn)方式在溫州地區(qū)的突破性條款。

Ⅲ、溫州市國土資源局聯(lián)合市房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋土地登記工作的通知》（溫房字〔2008〕129號）文件：加強(qiáng)對宅基地及其范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)移（轉(zhuǎn)讓）登記的管理，明確除申請繼承和家庭共有產(chǎn)分割（析產(chǎn)）登記外，申請辦理其他轉(zhuǎn)移登記的應(yīng)先由國土資源管理部門辦理宅基地調(diào)劑審批和土地使用權(quán)變更登記后，再由房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

Ⅳ、結(jié)合部委文件在說一下禁止性條件，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?/p>

其實(shí)集體土地能不能過戶，我們從兩個(gè)角度重新理解一下。1、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能特殊。宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)不是一般的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而是一種與一定的身份相聯(lián)系且具有一定的福利和社會保障功能性質(zhì)的權(quán)利。目前，法律和政策明確允許集體土地上的房屋可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合條件的農(nóng)民之間流轉(zhuǎn)。農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓建造在宅基地上的房屋時(shí)，只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合取得宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。2、農(nóng)村宅基地的基本釋義和申請條件：（1）基本釋義：農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。（2）申請條件：（a）因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；（b）外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；（c）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地：（a）年齡未滿十八周歲的；（b）原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；（c）出賣或者出租村內(nèi)住房的。

內(nèi)容可能比較長，你對比一下自己的情況看看，希望對你有幫助。

現(xiàn)在農(nóng)村還能申請宅基地嗎

在回答你問題前，先解釋一下農(nóng)村宅基地的基本含義和申請條件。

農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民集體給本村村民（農(nóng)業(yè)戶口或村集體社員）的一種福利，在我們國家，農(nóng)村宅基地具有福利性質(zhì)，相當(dāng)于劃撥土地使用權(quán)（國有土地性質(zhì)分為出讓和劃撥等，出讓土地一般由房開企業(yè)通過招拍掛取得，劃撥土地一般用于基建公有住房或公益事業(yè)類用地），農(nóng)民建住房申請使用農(nóng)村集體土地是無償?shù)摹?/p>

農(nóng)村宅基地的基本釋義和申請條件：

1、基本釋義：農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。

2、申請條件：（1）因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；（2）外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；（3）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。

農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地：（1）年齡未滿十八周歲的；（2）原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；（3）出賣或者出租村內(nèi)住房的。

PS：你的婆婆不讓你這個(gè)媳婦在家里住，連她親孫子也不給住，她比你強(qiáng)勢啊。

結(jié)合你的實(shí)際情況，農(nóng)村宅基地一般以戶為單位申請，《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”。各地方法規(guī)政策雖都有相關(guān)的宅基地批準(zhǔn)和管理文件，但內(nèi)容大致相同。這里還有幾個(gè)問題。（1）你婆婆手持的戶口簿里面的戶主是誰？（2）所住的房屋原來是誰蓋的（以誰的名義審批？）？你丈夫是否繼續(xù)份額（您和你的孩子，本應(yīng)該都是你丈夫生前財(cái)產(chǎn)合法第一順位繼承人）。

對于農(nóng)村宅基地的審批，確實(shí)有許多限制，公安戶籍管理部門和土地部門確實(shí)對宅基地和戶口有存在互相推諉的現(xiàn)象（這個(gè)不完全是人為的，大多還是政策所致），公安部門要求你先有房屋產(chǎn)權(quán)再給落實(shí)戶口，而土地部門說，你得有農(nóng)業(yè)戶口才給批準(zhǔn)新宅基地，政策是這樣的，但老百姓就會走入死胡同。

我從幾個(gè)方面散講一下，看看你能不能結(jié)合我說的走出一條路子來（不一定合情合量或合法），希望你成功。

1、試試能不能解開你婆婆的心結(jié)，對原有住房，給予適當(dāng)分割原宅基地的房屋產(chǎn)權(quán)，面積多少，你別介意，只要拿到房產(chǎn)證或土地證，你就可以落實(shí)戶口，進(jìn)而以戶口申請易（異）地建房（指在同村，不在原宅基地上建房，原宅基地屬于你的部分面積無條件拆除）。

2、如果經(jīng)多番努力，不能通過事理形式，化解你跟你婆婆的間隙，那就法庭見，爭取你應(yīng)得的那一部分產(chǎn)權(quán)；或通過訴訟這種方式，對下一步分離戶口和申請宅基地做好提前準(zhǔn)備。

3、國家的政策是鼓勵(lì)農(nóng)民，盡量利用村內(nèi)空閑地，舊宅基地或空閑宅基地等用于建房。你們孤兒寡母，爭取村里、鎮(zhèn)（街道）人民政府和縣（區(qū)）人民政府支持，看看你能不能以書面報(bào)告形式，述說你的苦惱，爭取“特事特辦”，讓相關(guān)部門落實(shí)單獨(dú)戶口或以村內(nèi)空閑地等審批宅基地。

4、有點(diǎn)無理取鬧哦（不是很主張這樣），幾經(jīng)訴求或奔波無果的情況下，去信訪部門和紀(jì)委監(jiān)察部門合理請求（要理性信訪，不違法），試試有沒用。

5、1995年5月1日起施行的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》第四十九條，……繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。你看看能不能私下，去購買一處別人不要而又愿意賣的本村宅基地（1982年前蓋的宅基地），說成是你們自己繼承的房屋，以你自己或兒子的名義去申請辦理集體土地使用證（宅基地使用權(quán)證），這里有幾個(gè)不成文的規(guī)定，可能會成為你辦不成土地證的原因，但你也要努力：（1）土地部門會以你們年齡不夠?yàn)橛?，拒絕辦理；（2）土地部門經(jīng)調(diào)查，容易發(fā)現(xiàn)這是騙登行為；（3）其他人主動(dòng)舉報(bào)或村委會在辦理過程中，拒絕直接給你出具相關(guān)證明。

6、這里有個(gè)方法更偏門，虛假訴訟，這個(gè)是違法的，不是叫你這樣做，是提醒大家別這樣做，如果被抓，我不負(fù)任何責(zé)任（這里說出來的原因是，你在被公安和土地推諉的沒辦法的時(shí)候，他們愿意這樣干時(shí)，可以試試）。哈，畢竟現(xiàn)在有些部門就是死按條文，一點(diǎn)也不為民請?jiān)负筒粸槊褡髦鳌?/p>

行政起訴本村某人欠你的錢，而這個(gè)人愿意配合你，而且剛好他名下沒其他執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，愿意以宅基地使用權(quán)作為執(zhí)行標(biāo)的物。

7、如果你那邊土地管理部門對宅基地買賣管理的不是很嚴(yán)格，我建議也可以通過“宅基地調(diào)劑”來滿足你的要求。我們?nèi)珖鞯?，宅基地大多可以通過“宅基地調(diào)劑”方式過戶給同村村民。具體是符合下列一些條件：（1）辦理宅基地調(diào)劑使用變更登記限于同一行政村村民之間通過買賣、贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移并經(jīng)依法批準(zhǔn)；（2）接受宅基地調(diào)劑使用的村民（調(diào)入方）須符合國家和你所在地《農(nóng)村村民宅基地管理辦法》等相關(guān)規(guī)定的一戶一宅和面積標(biāo)準(zhǔn)。需要的手續(xù)：宅基地調(diào)劑使用雙方憑身份證、戶口簿、房屋所有權(quán)證（已過戶）、集體土地使用證、宅基地調(diào)劑協(xié)議、村民委員會同意調(diào)劑證明等有關(guān)資料向所在地國土資源管理所提出申請，并填寫宅基地調(diào)劑申請、審批表及土地使用權(quán)登記申請表。

你也會問到，這個(gè)“調(diào)出方”好像問題不大，有人賣就行，但“調(diào)入方”是不是要是戶主，我們浙江這邊審核時(shí)，調(diào)入方（或者說是被登記的土地使用者）要求是戶主，但我不知道你那邊是否可以是戶主以外的人，你當(dāng)?shù)卣呷绻麑捤?，你又是本村農(nóng)業(yè)戶口，應(yīng)該可行。

8、找熟人，去公安那邊努力一下吧。戶口分出來，萬事就大吉，而且這是最簡便能解決你事情的方法。祝成功。

村民建房占用農(nóng)民宅基地怎么辦

農(nóng)村村民沒有宅基地的，經(jīng)與對方協(xié)商，可以采取:土地互換方式和現(xiàn)金支付方式（可以根據(jù)省級人民政府土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定）進(jìn)行調(diào)濟(jì)；也可以請求農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出面解決。

一旦投檔成功服從調(diào)劑會被退檔嗎

原有合法住房可以調(diào)劑給本村受災(zāi)戶、無房戶、缺房戶，調(diào)入戶合計(jì)占地面積不得超過本戶的宅基地限額標(biāo)準(zhǔn)。住房調(diào)劑必須經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，報(bào)國土所（分局）審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。

【摘要】

什么情況下可以房屋調(diào)劑？調(diào)劑了可以重批地基嗎?【提問】

原有合法住房可以調(diào)劑給本村受災(zāi)戶、無房戶、缺房戶，調(diào)入戶合計(jì)占地面積不得超過本戶的宅基地限額標(biāo)準(zhǔn)。住房調(diào)劑必須經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，報(bào)國土所（分局）審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。

【回答】

農(nóng)村老房翻蓋還要村委申請嗎

原有合法住房可以調(diào)劑給本村受災(zāi)戶、無房戶、缺房戶
調(diào)入戶合計(jì)占地面積不得超過本戶的宅基地限額標(biāo)準(zhǔn)。住房調(diào)劑必須經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，報(bào)國土所（分局）審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。
方案經(jīng)管委通過后將通知各街道組織已婚無房戶的審核工作,我局會對街道審核通過的已婚無房戶進(jìn)行媒體公示,公示無異議的獲得審批資格