深圳物業(yè)管理 深圳物業(yè)條例實(shí)施細(xì)則

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施若干規(guī)定，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(2019修訂。

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• 深圳物業(yè)條例實(shí)施若干規(guī)定
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深圳物業(yè)條例實(shí)施若干規(guī)定

第一章　總則第一條　根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）第五十一條的規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條　《條例》所稱物業(yè)管理，是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治、使之保持正常狀態(tài)的行為。

　　《條例》第二十七條所稱專營公司，是指接受物業(yè)管理公司的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)施、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。第三條　《條例》所稱入住，是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完　

結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。

　　《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權(quán)。第四條　開發(fā)建設(shè)單位、管委會、物業(yè)管理公司及專營公司，應(yīng)當(dāng)依照《條例》和本細(xì)則規(guī)定承擔(dān)管理、維修、養(yǎng)護(hù)與整治責(zé)任，保障房屋安全使用，維護(hù)物業(yè)正常使用。

　　業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人以及施工單位在對物業(yè)進(jìn)行使用、維修養(yǎng)護(hù)、裝修改造、施工安裝時(shí)，應(yīng)遵守《條例》和業(yè)主公約的規(guī)定，文明居住，文明施工，愛護(hù)物業(yè)。第五條　住宅區(qū)管理處負(fù)責(zé)對住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)施具體管理，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算。

　　住宅區(qū)管理處主任的任職條件由市住宅主管部門確定。第六條　市住宅主管部門建立物業(yè)管理資質(zhì)等級核準(zhǔn)登記制度，對符合規(guī)定條件的行業(yè)管理公司分別頒發(fā)甲、乙、丙級《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

　　未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的，不得從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第二章　業(yè)主大會及管委會第七條　區(qū)住宅管理部門在住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到《條例》規(guī)定條件的六個(gè)月內(nèi)，應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司召集第一次業(yè)主大會。第八條　第一次業(yè)主大會的召集人，須于召集會議前十四天將會議時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、管委會委員候選人名單、投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等書面送達(dá)每名業(yè)主。

　　已入住的業(yè)主應(yīng)按《條例》和本細(xì)則規(guī)定出席業(yè)主大會并參加表決。

　　業(yè)主可以一棟、一個(gè)單元或一層樓宇為單位，推選樓長或樓宇代表出席業(yè)主大會，但須辦理委托人代理手續(xù)，明確代理事項(xiàng)和產(chǎn)權(quán)份額。第九條　管委會委員實(shí)行差額選舉。

　　管委會委員候選人由業(yè)主大會召集人推薦；十名以上有投票權(quán)的業(yè)主聯(lián)名，也可推薦候選人。第十條　管委會的日常事務(wù)由執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)處理。

　　設(shè)有專職管委會主任的，只能聘請一名執(zhí)行秘書；未設(shè)有專職管委會主任的，管委會可根據(jù)實(shí)際情況臨時(shí)聘請人員承擔(dān)管委會的一次性工作。

　　管委會聘請執(zhí)行秘書和其他人員，均應(yīng)簽訂聘任合同。第十一條　專職管委會主任、執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定；其他聘請人員的臨時(shí)一次性津貼由管委會確定。

　　津貼可從管理服務(wù)費(fèi)中支出。第十二條　管委會委員的人數(shù)應(yīng)為單數(shù)。

　　管委會委員工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)或無正當(dāng)理由連續(xù)三次不出席管委會會議，或有違法違紀(jì)行為的，管委會可向業(yè)主大會建議罷免其委員職務(wù)。第十三條　管委會不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。第十四條　業(yè)主大會可以對業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充。

　　經(jīng)業(yè)主大會修改通過后的業(yè)主公約，對全體業(yè)主產(chǎn)生約束力，業(yè)主無須另行簽訂。第十五條　業(yè)主大會和管委會決定住宅區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)充分聽取有關(guān)部門、承租人或其他非業(yè)主使用人的意見。

　　業(yè)主大會或管委會作出委員或執(zhí)行秘書罷免、任免等重大決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門派員出席并指導(dǎo)工作，其決定應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人公告，并報(bào)區(qū)住宅管理部門備案。凡采用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少于一處。所有公告均應(yīng)由管委會主任簽字并加蓋管委會公章發(fā)布。第三章　開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司第十六條　未經(jīng)階段驗(yàn)收合格的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不得交付給業(yè)主使用；未經(jīng)整體綜合驗(yàn)收合格的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按合同規(guī)定按期完成開發(fā)建設(shè)。第十七條　開發(fā)建設(shè)單位依照《條例》自行對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的，應(yīng)依本細(xì)則規(guī)定申請取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

　　開發(fā)建設(shè)單位在其自行管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)立住宅區(qū)管理處。

　　住宅區(qū)管理處應(yīng)當(dāng)參加住宅區(qū)各項(xiàng)物業(yè)的竣工驗(yàn)收。

深圳物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章　總 則第一條　為貫徹實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。第二條　市住房和建設(shè)部門是本市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門），履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

　?。ㄒ唬┙M織實(shí)施《條例》以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；

　?。ǘ┭芯繑M定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

　?。ㄈ┲笇?dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；

　　（四）依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為；

　?。ㄎ澹┙y(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

　?。┲笇?dǎo)、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動；

　?。ㄆ撸┙⑽飿I(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺和誠信檔案制度；

　?。ò耍┮婪ㄌ幚砦飿I(yè)管理重大信訪事項(xiàng)；

　?。ň牛┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。第三條　區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；

　?。ǘ┐_認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會限期整改、解散；

　?。ㄈ┏蜂N違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容，決定管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效；

　?。ㄋ模值擂k事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議；

　?。ㄎ澹┲笇?dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動；

　　（六）辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、行業(yè)協(xié)會制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項(xiàng)；

　?。ㄆ撸┡鷾?zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請；

　?。ò耍┮勒铡稐l例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為；

　?。ň牛┮婪ㄌ幚砦飿I(yè)管理信訪事項(xiàng)；

　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　區(qū)主管部門可以根據(jù)管理實(shí)際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門的名義辦理前款第（六）項(xiàng)規(guī)定的備案事項(xiàng)和第（八）項(xiàng)規(guī)定的行政處罰，但業(yè)主委員會成立和行業(yè)協(xié)會制裁的備案除外。第四條　街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，具體負(fù)責(zé)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：

　?。ㄒ唬┴?fù)責(zé)核實(shí)業(yè)主大會成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組，指導(dǎo)籌備組開展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費(fèi)用；

　　（二）對未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會會議；

　?。ㄈI(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議；

　?。ㄋ模┱{(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責(zé)令限期改正或者報(bào)區(qū)主管部門予以撤銷；

　　（五）業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，或者組織換屆選舉；

　　（六）代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的財(cái)物、資料；

　　（七）組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會議；

　?。ò耍┮婪ㄌ幚砦飿I(yè)管理信訪事項(xiàng)；

　?。ň牛┓?、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi)，依法貫徹落實(shí)其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。

　　社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門委托的事項(xiàng)不得轉(zhuǎn)委托。第五條　規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場監(jiān)管、民政等部門，按照各自職責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為主管部門、街道辦事處核實(shí)業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。

深圳物業(yè)條例實(shí)施細(xì)則

第一章　總則第一條　為了規(guī)范深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合實(shí)際，制定本條例。第二條　深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理活動適用本條例。

　　前款所稱物業(yè)管理，是指對物業(yè)管理區(qū)域的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他日常管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理，也可以由業(yè)主自行管理。第三條　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則。第四條　市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，推動物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。第五條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在中國共產(chǎn)黨社區(qū)委員會（以下簡稱社區(qū)黨委）的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定設(shè)立中國共產(chǎn)黨的基層組織，開展黨的活動。第六條　市人民政府住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作，履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┴瀼貓?zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定；

　?。ǘ┭芯繑M定或者制定物業(yè)管理規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和措施；

　?。ㄈ┲笇?dǎo)、協(xié)調(diào)全市物業(yè)使用安全監(jiān)督檢查工作；

　　（四）統(tǒng)籌全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作；

　?。ㄎ澹┙⑷薪y(tǒng)一的物業(yè)管理信息平臺；

　?。┙y(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳工作；

　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　區(qū)人民政府住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。

　　市、區(qū)住房和建設(shè)部門可以委托具有管理公共事務(wù)職能的組織對本條第一款第四至六項(xiàng)等相關(guān)物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　市、區(qū)人民政府公安、規(guī)劃和自然資源、城市管理和綜合執(zhí)法等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　街道辦事處負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立以及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，并配合住房和建設(shè)部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　支持社區(qū)居民委員會發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。第七條　倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。第二章　物業(yè)管理區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備第八條　物業(yè)管理區(qū)域由市規(guī)劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定。

　　確定物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循相對集中、資源共享、便于管理的原則。

　　已經(jīng)形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域的，不再重新調(diào)整，但物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共同決定分割或者合并物業(yè)管理區(qū)域的除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。第九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域無償提供符合功能要求的業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房等物業(yè)管理用房。

　　業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)登記并具有正常使用功能，任何單位和個(gè)人不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自變更用途。第十條　業(yè)主委員會辦公用房建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)辦公用房面積按照下列標(biāo)準(zhǔn)提供：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積未超過二十五萬平方米的，按照不少于物業(yè)總建筑面積的千分之二提供，并不得少于一百平方米；

　　（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積超過二十五萬平方米的，二十五萬平方米以內(nèi)部分，按照該部分面積的千分之二提供；二十五萬平方米以外部分，按照該部分面積的千分之一提供。

　　物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房面積根據(jù)設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)的實(shí)際需要提供。第十一條　物業(yè)管理區(qū)域的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城市公共道路的除外。物業(yè)管理區(qū)域的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外。物業(yè)管理區(qū)域的其他公共場所和公共設(shè)施，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的以下部分屬于業(yè)主共有：

　?。ㄒ唬┙ㄖ锏幕A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

　　（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施設(shè)備；

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)買賣合同約定屬于業(yè)主共有的物業(yè)；

　?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他共有部分。

　　建設(shè)單位申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記申請，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。