物業(yè)管理方法 物業(yè)管理的十種方法
物業(yè)管理辦法條例，有哪些物業(yè)管理方法或者技巧可以監(jiān)督物業(yè)管家的工作，提高業(yè)主的滿意度，物業(yè)最新的管理科技手段有哪些，怎樣才能做好物業(yè)管理？怎樣才能把物業(yè)管理做好？云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法。
本文導(dǎo)航
物業(yè)管理條例實施細(xì)則全文
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)如何管理才是最好的
首先，物業(yè)可以做一些業(yè)主調(diào)查問卷，詢問業(yè)主對物業(yè)管家服務(wù)滿意度。
其次，也可以采取獎勵的方式，對物業(yè)管家進(jìn)行激勵，這樣可以使工作態(tài)度更好。
物業(yè)管理的十種方法
（1）監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對管理的各個崗位、各個環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與檢查，并針對監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)管理公司最大量采用的一種監(jiān)控方法。
（2）匯報控制法。匯報控制與監(jiān)督檢查是同一性質(zhì)的兩種不同的方法。監(jiān)督檢查是由上而下信息反饋與控制，而匯報控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報本身對于匯報者就是一種控制，你必須掌握情況，必須對匯報的真實性負(fù)責(zé)，并對存在的問題提出解決措施。
（3）統(tǒng)計分析法。統(tǒng)計分析法就是利用數(shù)學(xué)統(tǒng)計的方法，分析管理質(zhì)量變動情況，尋找存在問題，提出解決問題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。例如：《客戶入住情況統(tǒng)計表》、《客戶意見征詢統(tǒng)計表》等。
（4）競爭激勵法。市場是一種競爭，管理也是一種競爭，只有在競爭中，才能真正實現(xiàn)對管理質(zhì)量的控制。在物業(yè)管理中，實行比較與競爭，讓好的服務(wù)展現(xiàn)在大家面前，也讓差的服務(wù)展現(xiàn)面前，競爭產(chǎn)生了壓力，這種壓力就是一種控制，在壓力下形成互相促進(jìn)，不甘落后的局面。
（5）信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對管理質(zhì)量要素進(jìn)行控制的一種方法。智能化樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設(shè)備的運(yùn)行情況，各種會議、報告、請示、批復(fù)都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。
（6）總結(jié)提高法。也許把總結(jié)提高作為質(zhì)量控制的手段會讓人不太理解，但是如果我們從司空見慣的月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來，仔細(xì)思考總結(jié)的本意、目的、以及應(yīng)該達(dá)到的結(jié)果，可以認(rèn)為，運(yùn)用總結(jié)這種形式，其實是管理質(zhì)量控制中非常重要的一種手段。
怎樣做好物業(yè)公司的管理
1、不斷學(xué)習(xí)，現(xiàn)代化的物業(yè)管理工作，要求物業(yè)管理人員能夠不斷的學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方式，隨時保持一顆不斷學(xué)習(xí)，要明白沒有什么是一勞永逸的，只有不斷的進(jìn)步才能持續(xù)的將物業(yè)工作做好。
2、善用工具，物業(yè)工作面對的是整個小區(qū)很多復(fù)雜瑣碎的事情，尤其是對于物業(yè)管理人員來說，細(xì)節(jié)問題處理不好的話，就很容易造成巨大損失的，盡量學(xué)會使用像微小區(qū)這樣的物業(yè)管理系統(tǒng)，這樣可以幫助處理物業(yè)管理工作，能夠極大的提高工作效率。
3、建立一個長期的有效機(jī)制，結(jié)合小區(qū)業(yè)主和物業(yè)設(shè)施，配套出臺管理方案，培訓(xùn)員工的責(zé)任意識以及服務(wù)理念，強(qiáng)化物業(yè)公司整體素質(zhì)，灌輸為小區(qū)服務(wù)是他們第一的目標(biāo)理念，把小區(qū)管理好，治理好。
物業(yè)管理常見注意事項
1、收費(fèi)不透明。很多物業(yè)公司收費(fèi)都不透明，很多業(yè)主都不明白，這些物業(yè)費(fèi)的根源在哪里。
2、服務(wù)不到位。物業(yè)費(fèi)和服務(wù)不成正比，業(yè)主享受不到應(yīng)有的服務(wù)，而且物業(yè)人員對于業(yè)主的態(tài)度蠻橫無理。
3、物業(yè)人員管理渙散。有些物業(yè)人員基本都是混日子的，很多該清掃的地方都不清掃，只有業(yè)主舉報才來清掃。
4、惡性循環(huán)。業(yè)主享受不到好的服務(wù)，那就拒繳物業(yè)費(fèi)。沒有物業(yè)費(fèi)的收入來源，物業(yè)公司就不好好服務(wù)，導(dǎo)致惡性循環(huán)。
咋樣做好一個物業(yè)管理
1、不斷學(xué)習(xí)，現(xiàn)代化的物業(yè)管理工作，要求物業(yè)管理人員能夠不斷的學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方式，隨時保持一顆不斷學(xué)習(xí)，要明白沒有什么是一勞永逸的，只有不斷的進(jìn)步才能持續(xù)的將物業(yè)工作做好。
2、善用工具，物業(yè)工作面對的是整個小區(qū)很多復(fù)雜瑣碎的事情，尤其是對于物業(yè)管理人員來說，細(xì)節(jié)問題處理不好的話，就很容易造成巨大損失的，盡量學(xué)會使用像微小區(qū)這樣的物業(yè)管理系統(tǒng)，這樣可以幫助處理物業(yè)管理工作，能夠極大的提高工作效率。
3、建立一個長期的有效機(jī)制，結(jié)合小區(qū)業(yè)主和物業(yè)設(shè)施，配套出臺管理方案，培訓(xùn)員工的責(zé)任意識以及服務(wù)理念，強(qiáng)化物業(yè)公司整體素質(zhì)，灌輸為小區(qū)服務(wù)是他們第一的目標(biāo)理念，把小區(qū)管理好，治理好。
物業(yè)管理常見注意事項
1、收費(fèi)不透明。很多物業(yè)公司收費(fèi)都不透明，很多業(yè)主都不明白，這些物業(yè)費(fèi)的根源在哪里。
2、服務(wù)不到位。物業(yè)費(fèi)和服務(wù)不成正比，業(yè)主享受不到應(yīng)有的服務(wù)，而且物業(yè)人員對于業(yè)主的態(tài)度蠻橫無理。
3、物業(yè)人員管理渙散。有些物業(yè)人員基本都是混日子的，很多該清掃的地方都不清掃，只有業(yè)主舉報才來清掃。
4、惡性循環(huán)。業(yè)主享受不到好的服務(wù)，那就拒繳物業(yè)費(fèi)。沒有物業(yè)費(fèi)的收入來源，物業(yè)公司就不好好服務(wù)，導(dǎo)致惡性循環(huán)。
昆明小區(qū)物業(yè)管理方法
第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)我省城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及《中華人民共和國建設(shè)部新建住宅小區(qū)管理辦法》，制定本辦法。第二條 本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)。第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指以住宅為主并配套有相應(yīng)公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)，花園住宅、住宅組團(tuán)（以下簡稱住宅小區(qū)）。
本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、道路、交通、綠化、衛(wèi)生、治安、環(huán)境（以下簡稱物業(yè)）。第四條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)項目進(jìn)行的維護(hù)，修理和整治。第五條 本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)私有房產(chǎn)，直管公有房產(chǎn)、單位房產(chǎn)的房屋所有權(quán)人和單位。
本辦法所稱房屋承租人，是指承租業(yè)主房屋居住或使用的單位和個人。
本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指業(yè)主家庭中不與業(yè)主共同享有房屋所有權(quán)且居住或使用業(yè)主房屋的成員。第六條 住宅小區(qū)的公共場所、設(shè)施，其業(yè)主、房屋承租人和非業(yè)主使用人有共同使用的權(quán)利和維護(hù)的責(zé)任。第七條 住宅小區(qū)物業(yè)管理實行縣級以上建設(shè)行政主管部門歸口管理、業(yè)主自治、物業(yè)管理公司受委托管理的原則。第八條 省人民政府建設(shè)行政主管部門是省人民政府住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱省物業(yè)主管部門），負(fù)責(zé)全省住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資格認(rèn)證審批和物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)及崗位證書的發(fā)放與管理工作。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，擬定省物業(yè)管理相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章；組織實施省的住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)評選活動和國家級的住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)申報活動；指導(dǎo)住宅小區(qū)專用基金的使用，查處或組織有關(guān)部門共同查處物業(yè)管理中違反有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和本辦法的行為。第九條 州、市人民政府，地區(qū)行政公署建設(shè)行政主管部門是同級人民政府、行政公署住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱地、州、市物業(yè)主管部門），依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司資格申報材料的初審和報審；組織實施住宅小區(qū)管理達(dá)標(biāo)活動；指導(dǎo)、監(jiān)督各物業(yè)管理公司及住宅小區(qū)的管理工作。
縣級人民政府建設(shè)行政主管部門是同級人民政府住宅小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門（以下簡稱縣級物業(yè)管理部門），按照本辦法規(guī)定，做好以下五項業(yè)務(wù)管理工作：
（一）組織本辦法的實施；
（二）組織召集第一次業(yè)主大會；
（三）監(jiān)督住宅小區(qū)的交接工作；
?。ㄋ模徟≌^(qū)公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、房屋修繕工程預(yù)決算；
（五）協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司與有關(guān)部門之間的關(guān)系。第十條 住宅小區(qū)可依照本辦法規(guī)定成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是住宅小區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益的代表，接受物業(yè)管理部門的指導(dǎo)，依據(jù)業(yè)主公約和管委會章程行使職權(quán)。第十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)本辦法規(guī)定取得資格后，可接受管委會委托對住宅小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實施管理。
物業(yè)管理公司可視情況在其管理的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置住宅小區(qū)管理處（所）進(jìn)行日常管理。第二章 業(yè)主大會第十二條 業(yè)主大會是住宅小區(qū)業(yè)主行使房屋所有權(quán)和管理權(quán)的一種組織形式。業(yè)主大會須依據(jù)國家憲法、法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定進(jìn)行活動。第十三條 住宅小區(qū)交付使用且入住戶達(dá)到50％以上時，縣級物業(yè)管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆管委會。第十四條 業(yè)主大會由本住宅小區(qū)內(nèi)單位房、直管公房的法人以及年滿十八周歲的全體私房業(yè)主組成。私房業(yè)主不滿十八周歲者，由其法定代理人代理。第十五條 業(yè)主大會的決定須由出席會議的業(yè)主投票數(shù)過半通過。投計票的方法規(guī)定如下：
?。ㄒ唬┧椒孔≌?，以戶為單位一戶一票；
?。ǘ﹩挝环?、直管公房住宅以及非住宅房屋，以100平方米建筑面積為一票，不足100平方米建筑面積的按100平方米計算；超過100平方米建筑面積不足200平方米建筑面積的按200平方米建筑面積計算；超過200平方米建筑面積以上的照此類推。第十六條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會的組成人員；
?。ǘ┍O(jiān)督管委會的工作；
?。ㄈ彾ü芪瘯k公經(jīng)費(fèi)和人員工資；
?。ㄋ模┞犎『蛯彶楣芪瘯墓ぷ鲌蟾妫?/p>
?。ㄎ澹Q定住宅小區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；
?。┬薷臉I(yè)主公約；
?。ㄆ撸└淖兒统蜂N管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
?。ò耍┡鷾?zhǔn)管委會章程。
依據(jù)前款一、三、五、六、七、八項所作出的決定和結(jié)果須報當(dāng)?shù)乜h級物業(yè)管理部門備案。
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